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Imposition réduite en déficit foncier

Le système d’imputation des déficits fonciers permet encore de bénéficier de quelques opportunités qui permettent de réduire l’impôt sur le revenu des investisseurs dans l’immobilier locatif ancien.


Le principe de l’imputation d’un déficit foncier et la réduction d'impot

Il convient de rappeler que ce mécanisme relève du droit commun. Le plafonnement de la niche fiscale raboté par le législateur d’année en année ne limite en aucune manière l’économie réalisée. D’ailleurs, l’économie peut être cumulée avec les investissements soumis au plafonnement comme un investissement loi Duflot ou la souscription au capital de PME en croissance.

Les charges déductibles du revenu foncier permettent d’effacer sans limites les loyers perçus et le revenu global du contribuable. À noter que les charges donnent droit à des réductions que l’on peut répartir en trois catégories, à savoir les charges liées à la gestion quotidienne du bien immobilier locatif, les charges liées au financement de l'investissement immobilier, mais également les dépenses d’entretien, de réparation et d’amélioration. Toutefois, pour ce dernier, les travaux de construction, reconstruction ou d’agrandissement ne rentrent pas en compte.

Tous les travaux qui visent à maintenir le bon état de la maison comme le ravalement, la toiture ou encore le remplacement de la chaudière et les travaux d’amélioration apportés à un appartement loué comme une installation de chauffage, l’isolation ou encore l’installation d’une cuisine aménagée si besoin sont déductibles. Toutefois, les travaux qui visent à modifier le volume ou la surface d’une habitation comme l’aménagement des combles sont exclus des charges déductibles.


Une réduction d'impot applicable sur le revenu global

Dans le cas où les charges déductibles sont supérieures aux revenus fonciers de l’investisseur, il pourra être déduit du déficit foncier net constaté au titre d’une année de son revenu global dans la limite de 10.700 euros. À noter que la part concernant les intérêts d’emprunt ne rentre pas dans le calcul.

La part du déficit supérieure au plafond fixé ainsi que celle qui correspond aux intérêts d'emprunt sont quant à eux imputables sur les revenus fonciers des dix années ultérieures.

Un contribuable ayant encaissé 15.000 euros de revenus fonciers par an et qui vient de faire l’acquisition d’un bien immobilier destiné à la location de 100.000 euros tout en ayant dépensé 50.000 euros pour les travaux de rénovation pourra réduire son revenu global de 10.700 euros. Par ailleurs, il pourra effacer entièrement les loyers qu’il perçoit.

Pour un bien immobilier financé par un emprunt avec des intérêts de 7.000 euros par an auxquels on ajoute les frais de gestion et la taxe foncière pour 2.000 euros, le loyer encaissé s’élève à 6.000 euros. Le déficit est alors de 3.000 euros sur l’année. Vu que le déficit de 1.000euros provient des intérêts d’emprunt, le contribuable ne sera pas dans la position de l’imputer sur son revenu global qui n’est que de 2.000 euros. Toutefois, le solde des 1.000euros pourra être imputé sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

L’imputation sur le revenu global n’est définitive que si le contribuable réussit à maintenir l’affectation de l’immeuble à la location jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant celle de l’imputation. Toutefois, l’on recense quelques exceptions comme la fin d’une location à la suite d’un décès, l’expropriation de l’immeuble pour cause d’utilité publique ou encore la perte d’emploi du contribuable ou de son conjoint. Si l’une de ces situations apparaît alors, le revenu global et les revenus fonciers des trois années précédant l'année de cessation de la location sont reconstitués selon les modalités mis en avant lors de non-imputation du déficit sur le revenu global.

Source : Vos économies d'impot.fr

Article extrait de Vos économies d'impot.fr publié le 21/03/2013