Si vous donnez un bien immobilier en location nue, vous êtes imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Les revenus fonciers sont alors fortement taxés puisque les revenus fonciers sont taxés à votre taux marginal d’imposition sans possibilité de pratiquer des amortissements du bien immobilier comme cela est possible en cas de location meublée.

L’imposition dans la catégorie des revenus fonciers peut toutefois s’avérer intéressante dans l’hypothèse où vous créez du déficit foncier.

En quoi consiste le mécanisme des déficits fonciers ?

La loi permet d’imputer les déficits fonciers résultant de dépenses autres que les intérêts d’emprunt sur le revenu global dans la limite de 10.700 €. Vous pourrez ainsi imputer le déficit foncier résultant de la location de votre bien immobilier sur vos autres revenus imposables tels que par exemple des traitements et salaires ou des bénéfices non commerciaux (BNC), ce qui génère une réduction de la base imposable et en conséquence une économie d’impôt.

De plus, ce dispositif résultant de l’application d’un mécanisme de droit commun, il ne rentre pas dans le cadre du plafonnement des niches fiscales qui limite le montant de certains avantages fiscaux à une somme forfaitaire de 10.000 €. Vous pourrez donc cumuler le régime des déficits fonciers avec d’autres incitations fiscales telles que, par exemple, un investissement Duflot, une souscription au capital de PME ou le crédit d’impôt emploi d’un salarié à domicile.

 

Comment le mettre en place ?

 

Cela suppose tout d’abord que vous vous placiez dans le cadre du régime réel d’imposition et non pas dans le cadre du régime dit « micro-foncier » ; si vos revenus n’excèdent pas 15.000 € et que vous vous placez dans le régime du micro-foncier, vous ne pourrez pas générer de déficit foncier car vous serez alors imposés sur 70% de vos revenus bruts (abattement forfaitaire de 30%).

Dans le cadre du régime réel d’imposition, vous avez la possibilité d’imputer sur les revenus perçus les différentes charges suivantes :

- Charges liées à la gestion quotidienne de l’immeuble (taxe foncière ; charges de copropriété ; primes d’assurance…)

- Dépenses d’entretien et de réparation ainsi que les dépenses d’amélioration : il s’agit des travaux qui permettent de maintenir ou de remettre le bien en bon état (ravalement ; peinture…) et ceux qui apportent un niveau de confort nouveau ou mieux adapté (installation du chauffage central, d’un ascenseur…). En revanche ne sont pas déductibles les dépenses de construction, reconstruction, agrandissement telles que par exemple l’aménagement de combles.

- Charges liées au financement du bien immobilier ou des travaux (intérêts d’emprunt et frais afférents à l’emprunt).

Pour créer un déficit foncier imputable sur les autres revenus, il convient de générer suffisamment de charges déductibles sachant que les intérêts d’emprunt ne peuvent pas générer un déficit imputable sur les autres revenus. C’est généralement en réalisant des travaux ou en ayant recours à l’emprunt que vous allez créer des situations de déficits fonciers imputables sur les autres revenus.

Exemple :

Revenus bruts : 35 000

Charges de gestion quotidienne : - 2 500

Travaux : -27 000

Intérêts financiers : -15 000

Déficit fonciers : - 9 500

Le montant des intérêts financiers étant inférieur au montant des revenus bruts, l’intégralité du déficit foncier de 9.500 € est imputable sur les autres revenus dans la limite des 10.700 €. Si le taux marginal d’imposition est de 45%, le contribuable économise 4.275 € (9.500 * 45%)

Si le déficit foncier s’avère supérieur à 10.700 € car les travaux ont été plus importants, le déficit excédant les 10.700 € sera imputable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Compte tenu du fait que les dépenses sont déductibles l’année au titre de laquelle elles sont payées, il est possible, en jouant sur les dates de paiements, de bénéficier du déficit de 10.700 € imputable sur les autres revenus pendant deux années consécutives.

Exemple :

Supposons que le revenu net avant travaux soit de 27.000 €. Vous envisagez de réaliser des travaux dans un de vos biens immobiliers pour 72.000 €. Si vous payez la moitié des travaux avant le 31 décembre 2014, et l’autre moitié des travaux en début d’année 2015, vous générerez un déficit foncier de 9.000 € (27.000 – 72.000 / 2) au titre de l’année 2013 mais aussi au titre de l’année 2014.

Quelles sont les précautions à prendre ?

Il conviendra de maintenir le bien immobilier à la location jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant celle au titre de laquelle l’imputation du déficit foncier sur le revenu global est pratiquée.

Exemple :

Si vous engagez des travaux en juillet 2014 dans un appartement que vous allez donner en location à compter du 1er septembre 2014, vous allez obtenir un déficit foncier imputable sur votre revenu global déclaré en 2014. Ce déficit ne sera pas remis en cause si vous louez le logement jusqu’au 31 décembre 2017.